Pourquoi et comment estimer son bien immobilier ?


La Direction Générale des Finances Publiques a mis en service une base de données intégrant toutes les transactions immobilières des neuf dernières années. Cette base permet une comparaison à d’autres biens similaires vendus dans la même zone géographique.

Comment accéder à la base PATRIM ?

Pour l’utiliser, il faut se rendre sur le site des impôts dans la section "particuliers", cliquez sur le lien "estimer un bien immobilier" et entrer vos identifiants. Vous devez ensuite lire les consignes d’utilisation, les restrictions d’accès et justifier la raison pour laquelle vous souhaitez utiliser les données de PATRIM. Vous devez choisir parmi 5 possibilités prévues : la déclaration d’impôt sur la fortune, la déclaration de succession, l’acte de donation, le contrôle fiscal et l’expropriation.

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Comment utiliser le service PATRIM ?

Une fois connecté au service, vous pouvez remplir et choisir vos critères de sélection (type de bien, fourchette de surface, lieu de recherche, distance plus ou moins élevé du bien et une période de recherche). Vous pouvez améliorer votre recherche en augmentant les critères (construction, nombre de pièces, avec ou sans ascenseur, superficie pour le terrain, dépendances, etc.).

Vous obtenez ainsi la liste des transactions immobilières sélectionnées avec leur localisation sur une carte. Plus vous êtes précis et moins vous obtenez de résultats, il faut donc adapter la précision de ses requêtes en fonction de la zone géographique. Vous allez obtenir les informations suivantes sur chaque transaction effectuée : Le numéro de référence qui vous permet de localiser ce logement sur la carte, le département, la commune, l’adresse (rue, avenue, etc. mais pas le numéro), la date de la vente, l’année de construction de l’immeuble ou de la maison, le nombre de pièces, la surface du terrain en m², la surface utile du logement en m², le prix de vente en euros, le prix du m² de surface utile. Vous pouvez ensuite obtenir plus de données sur chaque bien de la liste en cliquant sur "détails". Vous pouvez ainsi comparer les caractéristiques et les prix de vente au bien que vous souhaitez estimer et ainsi affiner votre évaluation.

La base PATRIM ne vous garantira pas une valeur exacte car les chiffres obtenus ne tiennent pas compte de certains paramètres (exposition et ensoleillement, absence de bruit, servitudes, travaux, vue, aménagement…) mais vous bénéficierez d’une bonne base de départ et éviterez un écart important entre un prix objectif et le prix souvent surévalué dans les annonces des vendeurs.

Dans certains secteurs géographiques, on peut observer des écarts de prix importants voir dans les cas extrêmes, une surévaluation pouvant atteindre 30 % du prix de la majorité des biens similaires en vente, ce qui laisse à penser que les vendeurs sont soit complètement déconnectés de la réalité du marché soit influencés par les annonces déjà parues. Plus vous êtes hors marché et plus le délai de ventes augmentera et vous vous exposez à une baisse de prix car certains acheteurs surveillent les biens qui restent en vente longtemps pour mieux négocier.
En conclusion évaluez votre bien au plus juste en gardant une marge de négociation raisonnable.

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